Was bringt eigentlich das Jahressteuergesetz 2024 für die Immobilienwirtschaft? Um es vorwegzunehmen: vergleichsweise wenig, in jedem Falle aber deutlich mehr Bürokratie.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf die Regierungsentwürfe für das Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) sowie für das Gesetz zur Fortentwicklung des Steuerrechts und zur Anpassung des Einkommensteuertarifs (Steuerfortentwicklungsgesetz – SteFeG) ehemals zweites Jahressteuergesetz 2024 (zweites Jahressteuergesetz 2024 -JStG 2024 II).

Für die Immobilienwirtschaft sind folgende Neuerungen relevant:

• 3 Nr. 72 EStG (Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen):
  Die bislang schwer verständliche Regelung zur Steuerfreiheit von Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen wird gestrafft und klarer formuliert. Die bisherige Differenzierung zwischen Photovoltaikanlagen auf (i) Einfamilienhäusern oder nicht Wohnzwecken dienenden Gebäuden und (ii) sonstigen Gebäuden entfällt. Künftig sind Einnahmen unabhängig von der Gebäudeart immer dann steuerfrei, wenn die installierte Bruttoleistung bis zu EUR 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt höchstens 100 kW (peak) pro Steuerpflichtigen oder Mitunternehmerschaft nicht übersteigt – ein kleiner Beitrag zur Steuervereinfachung und eine leichte Verbesserung für sonstige Gebäude, bei denen die installierte Bruttoleistung je Wohn- oder Gewerbeeinheit bislang auf 15 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit begrenzt war.
• 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG (Schwesterpersonengesellschaften):
  Künftig kann auch die unentgeltliche Übertragung von Immobilien zwischen beteiligungsidentischen (Schwester)-Mitunternehmerschaften unter steuerlicher Buchwertfortführung erfolgen. Diese Änderung folgt einer Forderung des Bundesverfassungsgerichts. Dies kann insbesondere auch deshalb interessant sein, weil die Übertragung zwischen Schwesterpersonengesellschaften unter den Voraussetzungen des § 6 GrEStG bis einschließlich 2026 von der Grunderwerbsteuer befreit ist.
• 1 Abs. 4a GrEStG (grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken zum Vermögen einer Gesellschaft):
  Für Zwecke der sog. Ergänzungstatbestände (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG) wird nun klar definiert, wann ein Grundstück im grunderwerbsteuerlichen Sinne zum Vermögen einer Gesellschaft gehört und wann nicht, nämlich dann, wenn die betreffende Gesellschaft

„es aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 GrEStG erworben hat. Die Zugehörigkeit endet, wenn ein anderer Rechtsträger das Grundstück aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 erworben hat, …“

Die gesetzliche Neuregelung gießt 1:1 in Gesetzesform, was schon immer der von uns vertretenen Rechtsauffassung entsprochen hat.

Die sehr extensive Auslegung der teilweise missverständlichen BFH-Rechtsprechung durch die sog. Zurechnungserlasse ist damit Vergangenheit. Die Zurechnungserlasse hatten zur Folge, dass ein und dasselbe Grundstück im grunderwerbsteuerlichen Sinne in bestimmten Konstellationen nicht nur einer, sondern sogar mehreren Gesellschaften zuzurechnen war. Ein Share-Deal hätte daher, jedenfalls theoretisch und in manchen Fällen, nämlich bei einem Verstoß gegen die grunderwerbsteuerlichen Anzeigepflichten, auch praktisch zu einer doppelten oder sogar dreifachen Grunderwerbsteuer führen können. Dies ist künftig ausgeschlossen.

Allerdings soll die künftig durch das JStG 2024 kodifizierte Zurechnungsregel keine Anwendung finden, wenn Rechtsvorgänge nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht oder Grundstücke nach § 16 Abs. 2 GrEStG zurückerworben werden, sofern dies dazu führt, dass

„ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a vermieden wird“.

Diese Regelung ist ausgesprochen gefährlich: Sie kann dazu führen, dass die bloße Rückabwicklung eines Kaufvertrages, z.B. aufgrund Insolvenz des Käufers, Grunderwerbsteuer auslöst, wenn sich zwischenzeitlich der Gesellschafterbestand der verkaufenden Gesellschaft geändert hat. Offenkundig handelt es sich um eine Regelung zur Vermeidung missbräuchlicher Gestaltungen. Wir halten es daher für sachgerecht, den Wortlaut der Norm dahingehend teleologisch zu reduzieren, dass die Norm nur dann zur Anwendung kommt, wenn der Anwendungsbereich der §§ 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG durch aktives, also bewusstes, Tun vermieden wird. Fälle zwischenzeitlicher Gesellschafterwechsel aufgrund von Insolvenzsituationen werden hiervon nicht erfasst.

• § 138l – 138n AO (Anzeigepflicht für innerstaatliche Steuergestaltungen):
  Künftig soll die Anzeigepflicht grenzüberschreitender Steuergestaltungen auch auf nationale, also innerstaatliche, Steuergestaltungen ausgeweitet werden. Innerstaatliche Steuergestaltungen sind künftig in der Steuererklärung anzugeben. Die Anzeigepflicht für innerstaatliche Steuergestaltungen bedeutet für die Immobilienwirtschaft erheblichen zusätzlichen bürokratischen Aufwand. Betroffen sind nicht nur Nutzer, die in mindestens zwei der drei vorausgegangenen Kalender- oder Wirtschaftsjahre die Umsatzschwelle von EUR 50,0 Mio. oder die Einkommensschwelle von EUR 2,0 Mio. gerissen haben, sondern auch alle diejenigen Nutzer der Steuergestaltung, bei denen es sich, unabhängig von jeglichen Umsatz- oder Einkommensschwellen, um Investmentfonds oder Spezial-Investmentfonds handelt. Hinzu kommt, dass die genannten Schwellenwerte nicht auf Gesellschafts-, sondern auf Konzernebene getestet werden. Auch vermeintlich kleine Fälle sind daher von der Anzeigepflicht betroffen.