Achtung, Steuerfalle: Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
Die Aktualisierung der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) zur Kaufpreisaufteilung nehmen wir zum Anlass, auf die steuerlichen Risiken bei Immobilienkäufen hinzuweisen.
Wieso muss ein Kaufpreis überhaupt aufgeteilt werden?
Bemessungsgrundlage für steuerliche Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden ist allein der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten zzgl. Nebenkosten. Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlung und dem nachfolgenden Kaufvertrag wird regelmäßig auch der Kaufpreis thematisiert. Aber haben Sie jemals mit dem Verkäufer über die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag gesprochen? Nein? Dann sollten Sie es zukünftig!
Sofern im Vertrag keine Regelung zur Aufteilung des Kaufpreises in Anteile für Grund und Boden sowie Gebäude erfolgt, muss der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nachträglich auf das abnutzbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufgeteilt werden.
Eine nachträglich vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises zwischen Käufer und Verkäufer wird regelmäßig nicht als gleichwertig zu einer direkten vertraglichen Vereinbarung akzeptiert und kann höchstens als einfache Schätzung gewertet werden.
Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht?
Naheliegend mag dabei sein, den Wert des Grund und Bodens anhand der Bodenrichtwerte zu ermitteln und die Differenz dem Gebäude zuzuschlagen. Jedoch wurde diese sog. Restwertmethode vom BFH bereits eindeutig verworfen (BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BFH-Beschluss vom 24.02.1999 – IV B 73/98).
Der BFH verlangt bei einer im Nachhinein erfolgenden Kaufpreisaufteilung eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund und Boden- sowie Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Wertanteile der beiden Wirtschaftsgüter. Dabei sind die Wertanteile nach bewertungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln. Alternativ kann auch die in der Wirtschaft angewandte ImmoWertV als Grundlage der Ermittlung der Verkehrswerte herangezogen werden.
Und was macht das BMF daraus?
Zur Vereinfachung der Arbeit der Finanzverwaltung sowie zur Ersparnis von Gutachterkosten für den Steuerpflichtigen hat das BMF eine Arbeitshilfe erstellt. Dabei werden marktübliche Wertermittlungsverfahren in stark vereinfachter Form angewandt.
Ein häufiges Produkt dieser Kaufpreisaufteilung des BMF ist jedoch ein hoher Wertanteil des Grund und Bodens, den man in der Kaufvertragsverhandlung nicht erwartet hätte. Aus fiskalischer Sicht positiv, da nun weniger Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend gemacht werden können und sich der Bodenanteil höchstens noch bei einem Verkauf steuerlich auswirkt. Aus Sicht der Steuerpflichtigen ist dies im Gegenzug weniger positiv, da plötzlich ein kalkulierter Steuervorteil wegfällt.
Jedoch ist die Aufteilung des Kaufpreises anhand der Arbeitshilfe des BMF entgegen den Ansichten mancher Finanzämter nicht bindend!
Ist das Kind also noch nicht in den Brunnen gefallen?
Es ist dem Steuerpflichtigen selbstverständlich möglich, eigene Gutachtensberechnungen vorzubringen, die den Einzelfall und dessen wertbeeinflussende Faktoren besser berücksichtigen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist die Einschaltung eines steuerlichen Beraters mit Spezialisierung in der Immobilienbranche jedoch dringend zu empfehlen.
Ihr Team von ETL mensching plus unterstützt Sie als langjähriger Berater in der Immobilienbranche gerne!
Vorsorge ist besser als Nachsorge
Besser als jede Nachsorge ist jedoch eine vorausschauende Gestaltung des Kaufvertrages. Solange die Vereinbarung nicht bloß zum Schein getroffen wurde, ist nämlich einer kaufvertraglichen Kaufpreisaufteilung regelmäßig zu folgen (z.B. BFH 10.10.2000 – IX R 86/97).
Sofern Sie Zweifel haben, ob eine die geplante vertragliche Kaufpreisaufteilung fremdüblich ist, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne beratend zur Seite und unterstützen Sie in Ihrem Ankaufsprozess!
Autor: Jan Dettki (StB), ETL mensching plus
